前編:新築ワンルームマンション投資【失敗しないためのチェック項目10】購入前に確認しておくべきこと!!

こんにちはー!

営業マン時代、商談の中で様々な質問にお答えしてきました

その中でも、傾向として一番関心が強い【失敗】に関して

長く業界大手のデベロッパーで勤めた経験から業界の裏側の話も交えて

様々な項目ごとに、前編・後編に分けてポイントをあげていきます

新築ワンルームマンション購入に際して

確認すべきことを(中古物件購入にも共通するところは多いです)網羅していますので

この記事を読めば変な会社から変な物件を買わずに済みます!

購入を検討の方は是非すべて目を通していただければと思います!

前編:新築ワンルームマンション投資

【失敗しないためのチェック項目】購入前に確認しておくべきこと!!

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チェック項目はこちら!

【失敗しないためのチェック項目10】

1販売会社ーデベロッパーか否か

2物件価格ー賃料設定に着目

3賃料設定ー相場通りか

4金利ー提携金融機関先と提案金利が最安か

5立地ー東京23区徒歩10分圏内か

6建物管理ー修繕計画

7賃貸管理ー管理サービスの種類と条件

8その他費用ーランニングコスト

9団体信用生命保険ー保障内容

10節税ー節税の仕組み

前編では1〜5

後編では6〜10

をご紹介していきます!

後編:新築ワンルームマンション投資【失敗しないためのチェック項目10】購入前に確認しておくべきこと!!

1販売会社

デベロッパーか否か

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物件を購入する際、どういう会社がいいの?

と思ったことがある方は多数いらっしゃるかと思います

結論から言いますと、デベロッパーから買いましょう!

会社をふるいにかけるまず最初のステップにすべきこの項目は、

各項目の中でも最も重要な項目です

なぜなら、

会社次第で物件価格、賃料、融資金利、管理システム等に違いがでるからです

そして、デベロッパーの方がそうでない会社に比べ適切であるケースがほとんどです

主なポイントは2つ

〈物件価格〉

デベロッパーの方が比較的安い

自社開発をしていない会社は、開発会社から1棟丸ごと、もしくは区分単位で購入して

エンドへ販売しています

イメージでいくと、メーカーから買うか商社から買うか、ですね

その分利益が余計に乗っています

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ですので、無駄に高い物件の購入を避けるのであればデベロッペーから

購入すべきです!

〈金利〉

デベロッパーの方が

金融機関の提携数が豊富で業界でも一番の低金利で融資を受けられる

そもそもメーカーからエンドまでのサプライチェーンにおいて

一般的にはメーカーが一番利益を作りやすいですよね

では非デベロッペーはなぜ自社開発しないのでしょうか?

それは、「できない」からです

1棟開発するだけでも膨大な資金が必要です

「できない」というのは、その資金を金融機関から調達する実績・体力・信用がない

ということです

よって、提携金融機関数も少なく提案の幅も少ないです

また、業界でも一番の低金利で融資をする金融機関は、 会社に数年の実績ある、

もしくは既に提携している会社の紹介がないと提携しません

傾向として、業界の現状としては

非デベロッペーは設立が若い会社が大多数です

つまり、設立が浅い非デベロッペーは安い金利で融資を受けられないケースが

多いということです

ですので、低金利で融資を受けるためにもデベロッペーをオススメします

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デベロッパー一覧はこちら!

更新:マンションデベロッパー全36社〜東京都内の投資不動産会社一覧〜 

2物件価格

賃料設定に着目

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この物件は安いのか高いのか?
判断基準もなければ確かめようもないでよね。。。

実は、投資不動産の物件価格は賃料設定が大きく関係しているんです

というのも

投資不動産の価格決定は金融機関が主体となっていて

その金融機関が価格=評価額を決める基準を賃料に置いているからです

賃料100万円/年間→物件価格3,000万円

賃料120万円/年間→物件価格3,600万円

賃料80万円/年間→物件価格2,400万円

というようなイメージです

つまり、賃料が高く設定されていればそれだけ物件価格も高くなる

だからこそ賃料が適切がどうかを確かめることが重要です

ではどうしたら賃料が適切かどうか確認ができるのでしょうか?

こちらは次の賃料設定でご説明します

3賃料設定

相場を確認しよう

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2物件価格で述べたように、賃料設定が適切かどうかは非常に重要です

でもどうやって相場確認するんだろう、、、

土地勘があったり不動産業界の人間でない限りはなかなか難しいかと思います

そこで手軽な確認方法とそのポイントをご紹介します

〈確認サイト〉

私もよく使用しますが

【ホームズ】家賃を調べる[目安・平均]なら家賃相場

こちらがおすすめです

〈ポイント〉

項目を絞る

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※ここでの金額は共益費抜きの家賃表記です

例えば駅からの距離が同じで、同じ部屋の大きさでも

オートロック付きか、トイレ・お風呂・洗面台が独立しているかしていなか、

木造か鉄筋コンクリートか、など設備やグレードが違えば相場も変わってきます

つまり、検討物件とより条件を近づけてみないと本当の相場は見えてきません

ただ、相場といってもピッタリ10万ではなく9万~10万

のように幅があるものです

ですので、検索結果からの判断としては、大体平均値かな

ぐらいで大丈夫でしょう

明らかに高い設定であればすぐ気づくはずですのでw

金利

提携金融機関先と提案金利が最安か

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1販売会社

で書いたように、販売会社によって提携している金融機関には違いがあります

2つを確認しましょう

〈提携金融機関〉

投資用の住宅ローンを商品化して扱っている金融機関の数は

細かく分けると約15ほどあります

ちなみにですが、

認識違いとしてよくあるのがマイホームの住宅ローン金利一緒だと思っていること

投資用とマイホーム用とではそもそも種類が違います

投資用は事業融資なのでマイホームほど金利は安くありません

さて、

提携数が多ければ良いというわけではなく、金利が安い金融機関と提携しているか

が重要です

全く同じ物件でも会社によって組める金利が違う

ということも大いにあるのでどこと提携しているのかを確認しましょう

〈金利〉

先ほどの提携金融機関の項目で、安い金利で融資する金融機関と提携しているかが

重要と書きましたが、安い金利とはいった何%なのでしょうか?

ズバリ業界で一番安い金利は1.6%台です

上はというと、3%前半です

つまり、1.6%台の金融機関と提携しているかをチェックしましょう!

その金融機関がどこかはここでは伏せておきます。。

質問内容として

提携金融機関の中で一番安い金利は何%か、そこはどこの金融機関か

と聞くと良いでしょう!

4金利での結論としては、

重なりますが、1.6%台の金利で融資をする金融機関と提携しているか

の確認をすることが大事です!

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5立地

東京23区徒歩10分圏内

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〈東京23区〉

不動産投資において何よりも一番大事な要素は

入居がしっかり付くこと、賃料が維持されること

です

この点において重要なのが需要が多いエリアに所有するということ

ワンルームに住む方は単身者なので

つまりは単独世帯が一番多い23区にある物件ということが必須です

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23区外の物件がダメということではありませんが

よりリスクを抑えたいのであれば23区内の物件をおすすめします

〈徒歩10分圏内〉

23区であればどこでもいいのかというとそうではありません

ワンルームマンション(1K含む)に住む世代は主に2、30代です

この世代は車の所有率はかなり低く移動手段は電車、もしくはバスになります

利便性を考え駅に近いという要素も同じく外せません

そしてその基準が10分圏内です

どのアンケートを見ても許容範囲が10分までと回答する割合が一番多いです

以上、前編の1〜5までご紹介しましたが

ここを落とし込むだけでも物件選びの判断がかなり良くなるかと思います!

6〜10は、意外と見落としがちな項目になるので

ここも押さえれば上級者です!

是非後編もご覧下さい!!

後編:新築ワンルームマンション投資【失敗しないためのチェック項目10】購入前に確認しておくべきこと!!

 

 

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