後編:新築ワンルームマンション投資【失敗しないためのチェック項目10】購入前に確認しておくべきこと!!

後編:新築ワンルームマンション投資

【失敗しないためのチェック項目】購入前に確認しておくべきこと!!

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【失敗しないためのチェック項目10】

1販売会社ーデベロッパーか否か

2物件価格ー賃料設定に着目

3賃料設定ー相場通りか

4金利ー提携金融機関先と提案金利が最安か

5立地ー東京23区徒歩10分圏内か

6建物管理ー修繕計画

7賃貸管理ー管理サービスの種類と条件

8その他費用ーランニングコスト

9団体信用生命保険ー保障内容

10節税ー節税の仕組み

後編では6〜10をご紹介します!

前編はこちらから!

前編:新築ワンルームマンション投資【失敗しないためのチェック項目10】購入前に確認しておくべきこと!!

6建物管理

修繕計画を確認

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「マンションは管理を買う」などと言われますが

建物管理も非常に重要な項目です

建物管理費は厳密に言うと、管理費と修繕積立金の2つになります

管理費は、マンション内廊下の電気やエレベーター稼働のための電気代などのマンション運営に必要な償却費で

修繕積立金は、供用部の定期修繕のためにあらかじめ積み立てておくお金です

ここの設定、計画がずさんな状態にあると、将来の資産価値下落に繋がったりします

特に修繕積立金は確認しましょう、意外と注意を怠りがちです

修繕積立金は、10年から30年スパンの長期修繕計画に基づいて毎月の積立金を

設定しています

そして、

管理費は、通常は償却内容からしてそうそう変わるものではありませんが、

修繕積立金はそもそも変わるように、上がるように計画されているものがほとんどです

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上がるように設定していること自体は特におかしなことではないのですが

問題はその上がり方です

注意点としては、新築時の修繕積立金が安すぎないかです

マンションの規模にもよりますが、大体は最初は2,000円ぐらいかなという印象です

その金額ぐらいで10年毎に1.5倍ずつ上がって行くようなら通常ですが

たとえば最初が1,000円ぐらいならその分次の上がり方が急になります

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では急になることのデメリットは何かと言うと

・最初のシミュレーションと大幅に変わってしまう

・実質の手取り家賃が低くなることで将来の売却価格に影響が出る

ことです

実際はそうそうおかしな修繕計画をしていることはほぼないですが、

他社物件と比較して最初の設定の低さが目立つようなら要注意です

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7賃貸管理

賃貸管理システムの種類と条件

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まず、賃貸管理には種類が2つありますので契約形態を確認しましょう

集金代行と家賃保証(サブリース)です

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次に、共通して確認する事項です

・契約期間

標準は2〜3年です

それ以上の期間で設定しているところもありますが、注意点としては長ければ長いほど

良い、と言うわけではありません

長いほど聞こえは良いですが縛りが強い傾向にあるので要注意です

・契約更新

契約期間中に、賃料・保証賃料を見直しをするタイミングがあります

どのようなタイミングでどのように見直されるかを確認しましょう

・礼金・更新料の扱い方

更新料は、賃貸借契約が終わると入居者に返金されるものですが

礼金と更新料はオーナーに入る場合もありますので、

そのタイミングと金額を確認しましょう

・滞納や延滞時の対応

入居者が家賃の滞納や延滞をした時、そのままオーナーへの送金も遅れるケースも

あるので、滞納・延滞保証をしているか確認しましょう

・解約条件

賃貸管理を解約する場合は要件があるので確認しましょう

標準としては、

集金代行の場合は解約の数ヶ月前

家賃保証(サブリース)の場合は基本解約できないとなっている管理会社がほとんどです

・委託手数料、保証賃料

賃貸管理の手数料ですね

業界の標準は、集金代行手数料=家賃の5%、保証賃料=家賃の90%です

集金代行手数料に関して、5%より低いところもありますが、これも低ければ良いというわけでもないので、賃貸管理会社の会社規模や管理戸数を確認してみましょう

仮に、従業員10名、管理戸数1,000戸で手数料が1%(10万円の家賃の場合1千円)だと、

管理手数料だけで月の利益100万円

たとえ財務状況知らなくても

どうやって運営してるんだろう、この先大丈夫かな、と思いますよね。。

管理手数料に限ったことではないですが、各サービスに関しては、

何を提供しているかだけでなくなぜそれができるのか、

財源はどっから来ているのかに着目することも大切です

家賃保証(サブリース)に関して、保証契約自体は悪いことでもなく

運用していく中での安心材料になりますが

上の解約条件にも書きましたが大抵は集金代行よりも制約が多く、中には悪質なサブリース業者もありますの

集金代行よりも一層の注意が必要です

家賃保証にする前に制約内容をよくよく確認しましょう

8その他費用

ランニングコスト

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不動産投資は 毎月のキャッシュフローだけではなく、その他ランニングコストにも目を配らなければなりません

どんな項目に費用がかかるか確認しましょう

ー不動産取得税ー

物件取得後1度だけかかる費用で、引渡しの半年〜1年以内に納付通知が届きます

安くない金額なので、確認して備えておきましょう

ー固定資産税ー

ランニングコストの中でも一番高い割合を締める費用になるので事前に金額の確認をしておきましょう

ー原状回復費用ー

入居者の退去時にクリーニングをかけるのですが、その際も費用がかかります

よくある認識違いですが

入居者から預かる敷金で賄うからオーナー負担はかからない

と思っていることです

確かに入居者からも退去費用は徴収しますが、徴収できる金額は全体のごく一部

ほとんどはオーナー負担になります

目安としては、20m2〜25m2の広さで10万〜20万ほどです

管理会社によっては無料ですのサービスを行っていたり、毎月別途で積み立てる形式を

とっている会社もありますので確認しましょう

ー設備機器費用ー

固定資産税や原状回復費用より頻度は低いのですが、

故に忘れた頃にかかってくるので事前に頻度や金額を認識しておきましょう

項目

○水回り修理・交換

○エアコン修理・交換

○浴室乾燥機修理・交換

○給湯器修理・交換

○ガスコンロ修理・交換

○換気扇修理・交換

○フローリング補修・張り替え

購入時の初期費用よりも所有開始後の費用の方が多くかかります

キャッシュフローや利回り、物件価格だけに着目すれば

想定外の運用=失敗

に繋がるのでトータルコストをしっかりと確認しましょう

団体信用生命保険

保障内容を確認しましょう

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こちらにも書きましたが

不動産投資のメリットって何?万が一の際にも対応!生命保険効果

住宅ローンには、団体信用生命保険という保険がついてきます

基本は死亡・高度障害が対象です

また、この保険は別途保険料を支払う必要は無く、

融資金利に含まれています

注意点というよりは知っておいた方が選択肢が広がるのでベターという意味で、

提案されている金融機関が提供する団体信用生命保険の内容を確認しましょう!

と言うのも、基本は死亡・高度障害と書いたように、金利の上乗せなしで

就業不能やガンに対応したり、上乗せすればさらに保証内容を広げることができたり

商品によって特色があります

別で生命保険を検討中でしたら、不動産投資で一石二鳥になることもあるので

ぜひ聞いてみて下さい

10節税

節税の仕組み〜「領収証を取っておいて経費に入れましょう」は危険〜

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不動産投資は節税できる

と認識している方は多いとは思いますが

はたして実際はどうなのか、、、?

節税の詳しい仕組みに関しては別途書いていきますので

ここでは概要をご説明します

ズバリ、結論を申し上げると

ワンルームマンションでは見込めません。。

(対象不動産によって変わるので、全ての不動産投資において節税ができない

ということではありません)

そもそも節税ができる理由は、不動産所得がマイナスになるからです

(不動産所得とは、年間の収入と経費の合算です)

そのマイナスの不動産所得を確定申告において給与と損益通算して

節税をする、という仕組みです

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上の図では不動産所得がー30万円となっていますが、

実際のところはというとこれほどマイナスにはなりません。。。

※初期費用がかかる初年度や、償却期間が短く減価償却費が高い中古物件はマイナスに

なるケースは多いです

ただ、中古物件の場合、償却期間が短いということは逆に不動産所得が黒字になる

タイミングが新築より早くなるので要確認です

ではなぜ営業マンは口を揃えて節税できますと言っているのでしょう?

単純ですが、その理屈は、マイナスを増やすからです

どうやってマイナスを作り出すかというと

ここが注意すべきポイントですが

普段使いの交通費や飲食代などの領収証を取っておいてそれを経費算入する

という方法です

そしてこの方法は非合法です

もちろん、本当にマンション経営に必要な経費であれば認められますが

普段使いの費用はマンション経営には関係ありません

非合法で節税することのリスクをしっかり認識しましょう

あたかも合法です、のような雰囲気で説明する営業マン・会社は

信用に値しないです

もっと酷いケースは、この非合法での確定申告書を営業マンが作成する

ということです

オーナーからすると、そこまで対応してくれるんだ、と思うかもしれませんが

非税理士が他人の確定申告書を作成することは

これもまた違法です

2 非税理士により行うことが禁止される税理士業務|国税庁

もちろん、有資格の顧問税理士が、無料・有料で作成するサービスを設けている

販売会社もありますのでサービス内容を確認しましょう

繰り返しになりますが

「領収証を取っておいて経費に入れましょう」は危険

です

節税もできて確定申告書も作ってくれるんだー!

と喜んでいる場合ではありません。。

以上、長くなってしまいましたが、

ネットで調べてもなかなか出てこない情報も交えて確認項目をあげましたので

今一度購入前にチェックしてみて下さい!!

【失敗しないためのチェック項目10】

1販売会社ーデベロッパーか否か

2物件価格ー賃料設定に着目

3賃料設定ー相場通りか

4金利ー提携金融機関先と提案金利が最安か

5立地ー東京23区徒歩10分圏内か

6建物管理ー修繕計画

7賃貸管理ー管理サービスの種類と条件

8その他費用ーランニングコスト

9団体信用生命保険ー保障内容

10節税ー節税の仕組み

全て読んでいただいた方、判断能力が向上していることは間違いなし!

目利きができるようになると安心して始められますよね

物件を選定する際には是非繰り返し確認してみて下さい!

前編はこちらから!

前編:新築ワンルームマンション投資【失敗しないためのチェック項目10】購入前に確認しておくべきこと!!

 

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