前編:実際どうなの?節税の真実|区分マンション投資の節税効果|

初稿:2021/02/28

こんにちは!

cocoa blogへようこそ!

今回は、不動産投資のメリットと言えばで必ずといって良いほどあがってくる

節税に関して、前編・後編に分けて書いていきます。

漠然と、不動産投資をすると節税になるんだ〜と思っているそこのあなた!

正しい知識をぜひインプットして下さい(偉そうですみません)!

前編:実際どうなの?節税の真実

区分マンション投資の節税効果

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そもそも節税の仕組みって?

そもそも節税はどのような仕組み、理屈なのか?

不動産投資による節税効果とは、給与所得と不動産所得(赤字分)を確定申告にて合算(損益通算)することにより得られる税金の節税です。

実際にイメージで見てみましょう

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※課税所得とは、所得税の課税対象となる個人所得のことです。収入から必要経費などを除いた「所得」から、基礎控除や配偶者控除などの各種所得控除の合計を引いた金額。

実際どうなの?

イメージ図のように、節税効果が得られるのは、あくまで不動産所得が赤字の場合です。

ですので、確定申告における不動産所得が黒字の場合は節税どころか納税になります。

ちなみに、確定申告はそもそも所得20万円以上ある場合に申告義務が発生しますので、黒字とは言え20万円未満の場合は申告不要、すなわち納税する必要が有りません。

さて、不動産所得が赤字の場合、と言いましたが、実際のところ不動産所得っていくらぐらいになるのでしょう?

結論から言いますと、不動産所得は大きくマイナスになることは基本なく、節税効果はほぼ見込めません。。

ただし、これは物件によりけりで、新築ワンルームマンションは特にです(節税になるケースは後ほど記載します)。

また、年度によっては経費が多くかかる年も数少ないですがあります。

実際にみてみましょう。

まずは東京23区内の新築1Kを

1月1日に所有(実際にはあり得ないですがわかりやすく丸1年で計算)して

初めての確定申告をするケースでシミュレーションします。

かなりリアルな設定にしてみました

前提条件として

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この条件で不動産所得を計算してみましょう

【収入】

・入居者家賃×12ヶ月=100,000円×12ヶ月=120万円

※礼金や更新料の収入があればそれらも算入します

【経費】

・諸費用 約70万円

・管理手数料 5,000円×12ヶ月=6万円

・管理費、修繕積立金 8,000円×12ヶ月=9.6万円

・固定資産税 9万円

・金利 1年間の負担金利×土地割合50%=59万円×50%=29.5万円

※ローン返済額における金利も経費に算入できますが、不動産所得が黒字になるまでは建物代に応じた金利分しか算入できません

・減価償却費

躯体分 1,050万円×2.2%(定額法)=23.1万円

設備  450万円×6.7%(定額法)=30.15万円

不動産所得=120万円70万円6万円9.6万円9万円29.5万円23.1万円30.15万円

=-57.35万円

上のケースでは不動産所得はマイナスになりましたね。

これが先に書いた「年度によっては」というケースです。

理由としては、購入時にかかる諸費用があるからです。

2年目になればこの諸費用はありませんので、

2年目の不動産所得はこうなります。

不動産所得=120万円6万円9.6万円9万円29万円23.1万円30.15万円

     =13.15万円

     ⇨黒字なので金利の建物分29万円と相殺して所得0

このように不動産所得はマイナスにはなりませんし、これが基本なのでほとんどの年において節税にはなりません。

もちろん、年によっては空室が出たり設備の交換で出費したりと、不動産所得がマイナスになることはありますが、とはいえ節税効果があったと言えるほどではありません。

ではなぜ営業マンは節税節税と強調しているのでしょう?

節税の真実とは、、、

前編はここまで!

次回の後編では

節税の真実をメインに書いていきますのでお楽しみに!

後編:実際どうなの?節税の真実|区分マンション投資の節税効果|

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