後編:実際どうなの?節税の真実|区分マンション投資の節税効果|

初稿:2021/02/28

こんにちは!

cocoa blogへようこそ!

今回は、

前編:実際どうなの?節税の真実|区分マンション投資の節税効果|

に引き続き、後編をお届けします!

後半からみてもわかりづらいかもしれませんので、できれば前編を見てから後編に

進むことをおすすめします!

後編:実際どうなの?節税の真実|区分マンション投資の節税効果|

前編では、

そもそも節税の仕組みって?

で節税ができる理屈を、

実際どうなの?

でリアルな設定で節税の一例をご紹介し、節税はほぼありません。。と結論づけました

後編では、

ほぼ効果はない中で節税ができると言われている本当の理由【節税の真実

と、

中には節税ができるパターンもあるのでその一例【節税になるケース〜中古って節税になるの?〜

をご紹介します

節税の真実

実際どうなの?でも書いたように不動産所得はほぼプラスマイナス0なのです。

ではなぜどこもかしこも営業マンは口を揃えて節税効果があります!!

と言うのでしょう、、

それは、経費を水増ししているからです。

そう、これが真実!!

営業マンの節税に関するトークとして

普段の外食代や交通費などの領収証を取っておけば、それを経費に算入することができます!

なんて聞いたり言われたりしたことがある方はいらっしゃいませんか?

至極真っ当な方法ですという雰囲気で話す営業マンがかなり多いですが、これは正攻法ではなく、節税どころか脱税です!!!

なぜならば、理由はかなりシンプルで、不動産投資に普段の飲食や交通費なんてかかりません。

大体のオーナーは、賃貸管理や建物管理は全て管理会社に任せており、その管理手数料を費用として出費しているので、その他にかかる費用はまずありません。

白色申告の場合は帳簿の提出義務はなく、もちろん領収証も提出する必要はありませんが、仮に税務署へ直接足を運んで、この領収証は経費として認められますか?と聞けば、

まず間違いなくダメですと突っぱねられるでしょう。

しかしながら節税効果をメリットとして強調している会社や営業マンが多く、また節税効果を教授しているオーナーが多い理由はどこにあるのか、それは、一会社員が行う少しばかりの経費計上にいちいち税務署は突っ込まないからです(斡旋しているわけでも進めているわけでも全くありませんので)。。

これらが節税の真実です。

たまにツイッター等で、不動産投資で節税できる、知らないのは損だ、

など、節税を肯定するコメントをよく見かけますが、私からすると、かなり棘がありますが不動産投資を何も知らないド素人、節税を目的にする不動産投資は目的から大きく外れていて本質を欠いています。

節税を目的にするのであれば、もはや購入する不動産はなんでよくなります。

経費を入れれば良いだけなのですから。

実際、節税ができると喜んで不動産を購入して、蓋を開けばろくでもない不動産、なんてことはよく見てきました。

ここは声を大にしてお伝えしておきたいですが、節税を全面に押してくる会社・営業マンからは絶対に購入は避けて下さい!!

所詮、よくない物件をよく見せるためのまやかしですから。

節税になるケース〜中古って節税になるの?〜

これが中古になると少し変わります。

ポイントは「減価償却」です。

前編の実際どうなの?の中で不動産所得の計算をしましたが、

その中の経費に着目をして下さい。

経費の中大きな割合を占めるのが減価償却です。

この減価償却は、築年数が経てば立つほど大きくなっていきます

イメージ図です

f:id:cocoa20210103:20210228181813p:plain

中古物件の減価償却の期間は、

新築時残存期間ー(築年数×0.8%)

になります。

つまり、築年数が経てばたつほど償却期間が短くなり、

1年間でおとせる減価償却費が高くなる、ということです。

しかし!

よって、中古の物件の方が新築物件よりも節税効果が大きい!

ということにはなりません

ここが落とし穴!!

一見中古物件の方が節税効果が大きいように見えますが、

償却期間が短ければ短いほど、減価償却費を経費として落とせなくなる

タイミングが早いということなので

結果、償却期間が終われば納税になる可能性が高い

ということになります

上のイメージ図の築10年の物件でいきますと

4年目からは設備分の135.27万円が落とせなくなるので

減価償却費は27.405万円となり、新築の約半額になってしまいます

中古の方が節税効果は大きですよー!

という営業マンの言葉に騙されないようにしましょう

そして、さらに深堀します、、、

「じゃぁ節税効果が高い期間が終わった後に売却すれば良いんじゃないの?」

と思った方はいませんか?

実際、

最初は節税になるけどすぐ納税になるんじゃないの?と指摘すると

そのように、売却すれば良いんです!

と提案する営業マンもいます。。。

ここも注意点!!

知ってか知らずか、仮に知らないならかなり浅はかな営業マンです

というよりここまで知識武装している営業マンは少ないのが実態です。。。

さて、この売却すればいいという解決策ですが

以下の2点で現実的ではありません。

1売却できるかどうかはわからない

2売却できても譲渡税で結局払うことになる

です

1に関してはそのままですが、うまく売れれば良いですが仮にローン残高を下回るような売却になってしまった場合は売却損になるので、それまでに節税できていてもそこで出費することになるからです

2に関して、仮に売却損にならずに終えられたとしても、逆に利益が出れば出るほどその利益に対して譲渡税を支払わないといけません

そしてポイントですが、譲渡税の算出には減価償却費が大きく関係します

ちなみに、譲渡所得を、売却価格からローン残高を引いた金額とイメージされている方も多いですが実際には違います。

そもそも譲渡税の計算方法とは

譲渡税額=課税譲渡所得×税率

課税譲渡所得=売買金額ー{取得費+譲渡費用+特別控除(住居用の場合)}

になるのですが

この取得費というのは、要は未償却残高を指します

また、未償却残高というのは、ざっくり言いますと

当初の物件購入価格から、売却時までに経費としておとした減価償却費の合計を

引いたものになります

つまり、

減価償却費が大きければ大きいほど取得費が小さくなり、

故に、課税譲渡所得が大きくなることで

譲渡税もより高くなる

という理屈なのです

少しわかりづらいかもしれませんので

まずは、減価償却費が高ければ高いほど譲渡税が高くなる

という認識で良いかと思います

税金というのはものすごく緻密に設計されているもので

抜け道はないんですよね。。。

節税になるケース〜中古って節税になるの?〜

のまとめとしては

中古だから節税が大きくなるわけではない

ということです

以上、長くなってしまいましたが、

実際どうなの?節税の真実|区分マンション投資の節税効果|

の結論としては

不動産投資は必ず節税になるわけではないということです

節税の真実

でも書いたように

節税を主目的に不動産投資をすることがいかに本来じゃないか

ということが伝われば幸いです。

ご覧いただきありがとうございました!!

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